1.
Si la vivienda es nueva
Si lo que desea es adquirir una vivienda nueva
pueden encontrarse ante dos posibilidades, que
la vivienda esté todavía en contrucción o se encuentre
ya construida y así:
La
vivienda en construcción
La
primera información
A la hora de comprar una vivienda nueva en construcción,
o como suele denominarse, vivienda ‘sobre plano’,
el promotor deberá proporcionarle la siguiente
información:
- Los datos de inscripción de la empresa
constructora en el Registro Mercantil.
- Planos generales y detallados de la
vivienda.
- Instrucciones sobre el uso y conservación
de las instalaciones.
- Una memoria de las calidades.
- El precio total y la forma de pago.
La publicidad que se le entregue sobre
viviendas de nueva construcción vincula a la constructora
como si se tratase de un contrato, por
lo que está obligada a cumplir todo lo
que oferte en los mismos; así es conveniente conservar
todos los anuncios y folletos de la promoción
por si deseamos efectuar después alguna reclamación
en vía amistosa o judicial.
La
señal y las cantidades periódicas a cuenta
Para adquirir la vivienda, Ud. deberá entregar
una suma de dinero en concepto de señal
(o ‘arras penitenciales’ en terminología legal)
que permitirá reservarla a su favor hasta que
se celebre el contrato de compraventa.
Si finalmente Ud. decide no comprar la vivienda,
generalmente perderá la cantidad entregada
en concepto de señal, por lo que es aconsejable
que se informe al respecto.
Si decide adquirir la vivienda, es frecuente
comprometerse también a la entrega de ciertas
cantidades de dinero de forma periódica
(mensual o semestral) mientras se construye la
vivienda y hasta la firma del contrato de compra-venta;
estas cantidades se descontarán del importe total
de la misma.
El
seguro en la compraventa de vivienda y devolución
de las cantidades entregadas a cuenta
Las cantidades que Ud. entregue a cuenta de forma
periódica, deben ser garantizadas por los promotores
de la vivienda mediante seguro o aval.
En los casos en los que la construcción
no llegue a iniciarse o no se termine, la constructora
estará obligada a devolver dichas cantidades incrementadas,
en general, en un 6 % de penalización.
Por ello, asegúrese a la hora de firmar el precontrato
de que en el mismo figura este seguro o aval.
Por su parte, el promotor deberá entregarle la
póliza individual de este seguro
o algún documento que acredite la existencia del
aval e información sobre los mismos que también
podrá obtener directamente la compañía aseguradora
o la financiera, respectivamente; de esta forma
podrá conocer cuál es el capital cubierto para
su vivienda, la duración de la póliza... etc.
Si la vivienda no llega a construirse o no está
terminada en el plazo acordado, Ud. puede exigir
la devolución de las cantidades entregadas
de forma periódica, formulando al promotor una
petición o solicitud de devolución.
Realice esta petición de modo que quede constancia
de la misma, por ejemplo, por telegrama con acuse
de recibo, burofax, o mediante requerimiento notarial.
Si el promotor no contesta a dicha petición,
puede dirigirse a la compañía aseguradora o entidad
financiera que prestó el aval para solicitar la
devolución del capital entregado a cuenta
en la compra de su vivienda.
El
contrato de compraventa de vivienda y la escritura
pública
El contrato privado de compraventa se
celebra entre Ud. (comprador) y la empresa promotora
(vendedor) y en el mismo debe constar, al menos,
lo siguiente:
Generalmente, la entrega de las llaves se realiza
a la firma de la Escritura Pública de
compraventa de la vivienda otorgada ante Notario.
A partir del momento de la inscripción
de esta Escritura en el Registro de la Propiedad
(previa liquidación de los impuestos correspondientes),
el contrato no sólo afectará al comprador y al
vendedor sino también a terceros.
Resulta siempre conveniente, cuando no imprescindible,
obtener el consejo
de un abogado en función de las circunstancias
de cada caso.
El
préstamo hipotecario
Es bastante probable que si Ud. no dispone de
la totalidad del precio de la vivienda, solicite
un préstamo
hipotecario.
En tal caso será más que recomendable que se
informe bien sobre las condiciones y características
del préstamo en diversas entidades financieras
antes de su firma.
La escritura en la que conste el préstamo hipotecario
también deberá ser inscrita en el Registro
de la Propiedad.
Los
impuestos y gastos
Los gastos e impuestos que se abonan al adquirir
una vivienda son:
Los impuestos
Los gastos
- Notariales por la redacción de la escritura
pública de compraventa de vivienda. El importe
dependerá del precio de la vivienda y de los
folios en los que se extienda la escritura.
- Del Registro de la Propiedad por la
inscripción de la escritura pública de compraventa.
Para inscribir la compraventa, debe acompañar
al original de la escritura, los resguardos
de haber liquidado los impuestos correspondientes.
La
garantía por los desperfectos
Recibidas las llaves, es aconsejable que revise
la vivienda para detectar sus posibles defectos.
Para formular reclamaciones y solicitar la reparación
de estas deficiencias, el comprador dispone de
los siguientes plazos:
Para las viviendas con licencia de edificación
anterior a mayo de 2000:
- 6 meses, desde la entrega de la vivienda,
para aquellos defectos que no afecten a la finalidad
principal de la vivienda.
- 10 años, desde el día en que concluyó
la construcción, por defectos en los elementos
esenciales de la estructura del edificio.
- 15 años, para los casos en los que
el constructor no haya cumplido las condiciones
del contrato.
Para viviendas con licencia de edificación
posterior a mayo de 2000:
- 1 año para los defectos que afecten
al acabado de la obra (problemas de instalación
eléctrica, pintura... etc.)
- 3 años para los defectos que afecten
a las condiciones de habitabilidad (humedades...)
- 10 años para defectos que afecten a
la estructura del edificio.
Ud., como comprador, dispondrá de 2 años
para reclamar el arreglo de los posibles
desperfectos siempre y cuando éstos se
presenten dentro del periodo de garantía.
Un abogado podrá informarle sobre cómo hacerlo
y sobre las particularidades que puede presentar
su caso concreto.
La
cedula de habitabilidad
El promotor, finalmente, debe entregarle una
"Cédula de Habitabilidad" o "Licencia
de Primera Ocupación".
Es un documento administrativo expedido
por la Dirección General de la Vivienda en el
que se hace constar que el inmueble es apto
para su destino, esto es, la vivienda.
La
vivienda nueva ya construida
A diferencia del caso anterior, Ud. puede comprobar
por sí mismo las características y calidades
de la vivienda, aunque no las de la propia edificación
por lo que, si lo desea, puede consultar a algún
experto.
Para efectuar cualquier reclamación al
respecto, Ud. dispondrá de los mismos plazos
de garantía que en los supuestos de las
viviendas en construcción.
Es aconsejable que Ud. compruebe en el Registro
de la Propiedad que la vivienda está debidamente
registrada, que la persona que va a venderle
la vivienda figura como propietario o titular
registral en dicho registro y que sobre la casa
no pesa ninguna carga de la que no estuviera
informado previamente (por ejemplo, una hipoteca,
un usufructo,
un arrendamiento... etc.)
El promotor o vendedor deberá entregarle la Licencia
de Primera Ocupación y los certificados
que garantizan que las instalaciones de electricidad,
cableado, agua... etc. se adecuan a la normativa
vigente.
Fuente del Artículo: http://www.iabogado.com/
1.
Si la vivienda es nueva
Si lo que desea es adquirir una vivienda nueva
pueden encontrarse ante dos posibilidades, que
la vivienda esté todavía en contrucción o se
encuentre ya construida y así:
La
vivienda en construcción
La
primera información
A la hora de comprar una vivienda nueva en
construcción, o como suele denominarse, vivienda
‘sobre plano’, el promotor deberá proporcionarle
la siguiente información:
- Los datos de inscripción de la empresa
constructora en el Registro Mercantil.
- Planos generales y detallados de
la vivienda.
- Instrucciones sobre el uso y conservación
de las instalaciones.
- Una memoria de las calidades.
- El precio total y la forma de pago.
La publicidad que se le entregue sobre
viviendas de nueva construcción vincula a la
constructora como si se tratase de un contrato,
por lo que está obligada a cumplir
todo lo que oferte en los mismos; así es conveniente
conservar todos los anuncios y folletos
de la promoción por si deseamos efectuar después
alguna reclamación en vía amistosa o judicial.
La
señal y las cantidades periódicas a cuenta
Para adquirir la vivienda, Ud. deberá entregar
una suma de dinero en concepto de señal
(o ‘arras penitenciales’ en terminología legal)
que permitirá reservarla a su favor hasta que
se celebre el contrato de compraventa.
Si finalmente Ud. decide no comprar la vivienda,
generalmente perderá la cantidad entregada
en concepto de señal, por lo que es aconsejable
que se informe al respecto.
Si decide adquirir la vivienda, es frecuente
comprometerse también a la entrega de ciertas
cantidades de dinero de forma periódica
(mensual o semestral) mientras se construye
la vivienda y hasta la firma del contrato de
compra-venta; estas cantidades se descontarán
del importe total de la misma.
El
seguro en la compraventa de vivienda y devolución
de las cantidades entregadas a cuenta
Las cantidades que Ud. entregue a cuenta de
forma periódica, deben ser garantizadas por
los promotores de la vivienda mediante seguro
o aval.
En los casos en los que la construcción
no llegue a iniciarse o no se termine, la constructora
estará obligada a devolver dichas cantidades
incrementadas, en general, en un 6 % de penalización.
Por ello, asegúrese a la hora de firmar el
precontrato de que en el mismo figura
este seguro o aval.
Por su parte, el promotor deberá entregarle
la póliza individual de este seguro
o algún documento que acredite la existencia
del aval e información sobre los mismos que
también podrá obtener directamente la compañía
aseguradora o la financiera, respectivamente;
de esta forma podrá conocer cuál es el capital
cubierto para su vivienda, la duración de la
póliza... etc.
Si la vivienda no llega a construirse o no
está terminada en el plazo acordado, Ud. puede
exigir la devolución de las cantidades
entregadas de forma periódica, formulando al
promotor una petición o solicitud de devolución.
Realice esta petición de modo que quede constancia
de la misma, por ejemplo, por telegrama con
acuse de recibo, burofax, o mediante requerimiento
notarial.
Si el promotor no contesta a dicha petición,
puede dirigirse a la compañía aseguradora o
entidad financiera que prestó el aval para solicitar
la devolución del capital entregado a
cuenta en la compra de su vivienda.
El
contrato de compraventa de vivienda y la escritura
pública
El contrato privado de compraventa se
celebra entre Ud. (comprador) y la empresa promotora
(vendedor) y en el mismo debe constar, al menos,
lo siguiente:
Generalmente, la entrega de las llaves se realiza
a la firma de la Escritura Pública
de compraventa de la vivienda otorgada
ante Notario.
A partir del momento de la inscripción
de esta Escritura en el Registro de la Propiedad
(previa liquidación de los impuestos correspondientes),
el contrato no sólo afectará al comprador y
al vendedor sino también a terceros.
Resulta siempre conveniente, cuando no imprescindible,
obtener el consejo
de un abogado en función de las circunstancias
de cada caso.
El
préstamo hipotecario
Es bastante probable que si Ud. no dispone
de la totalidad del precio de la vivienda, solicite
un préstamo
hipotecario.
En tal caso será más que recomendable que se
informe bien sobre las condiciones y características
del préstamo en diversas entidades financieras
antes de su firma.
La escritura en la que conste el préstamo hipotecario
también deberá ser inscrita en el Registro
de la Propiedad.
Los
impuestos y gastos
Los gastos e impuestos que se abonan al adquirir
una vivienda son:
Los impuestos
Los gastos
- Notariales por la redacción de la escritura
pública de compraventa de vivienda. El
importe dependerá del precio de la vivienda
y de los folios en los que se extienda la
escritura.
- Del Registro de la Propiedad por
la inscripción de la escritura pública de
compraventa. Para inscribir la compraventa,
debe acompañar al original de la escritura,
los resguardos de haber liquidado los impuestos
correspondientes.
La
garantía por los desperfectos
Recibidas las llaves, es aconsejable que revise
la vivienda para detectar sus posibles defectos.
Para formular reclamaciones y solicitar la
reparación de estas deficiencias, el comprador
dispone de los siguientes plazos:
Para las viviendas con licencia de edificación
anterior a mayo de 2000:
- 6 meses, desde la entrega de la vivienda,
para aquellos defectos que no afecten a la
finalidad principal de la vivienda.
- 10 años, desde el día en que concluyó
la construcción, por defectos en los elementos
esenciales de la estructura del edificio.
- 15 años, para los casos en los que
el constructor no haya cumplido las condiciones
del contrato.
Para viviendas con licencia de edificación
posterior a mayo de 2000:
- 1 año para los defectos que afecten
al acabado de la obra (problemas de instalación
eléctrica, pintura... etc.)
- 3 años para los defectos que afecten
a las condiciones de habitabilidad (humedades...)
- 10 años para defectos que afecten
a la estructura del edificio.
Ud., como comprador, dispondrá de 2 años
para reclamar el arreglo de los posibles
desperfectos siempre y cuando éstos se
presenten dentro del periodo de garantía.
Un abogado podrá informarle sobre cómo hacerlo
y sobre las particularidades que puede presentar
su caso concreto.
La
cedula de habitabilidad
El promotor, finalmente, debe entregarle una
"Cédula de Habitabilidad" o
"Licencia de Primera Ocupación".
Es un documento administrativo expedido
por la Dirección General de la Vivienda en el
que se hace constar que el inmueble es apto
para su destino, esto es, la vivienda.
La
vivienda nueva ya construida
A diferencia del caso anterior, Ud. puede comprobar
por sí mismo las características y calidades
de la vivienda, aunque no las de la propia edificación
por lo que, si lo desea, puede consultar a algún
experto.
Para efectuar cualquier reclamación
al respecto, Ud. dispondrá de los mismos plazos
de garantía que en los supuestos de las
viviendas en construcción.
Es aconsejable que Ud. compruebe en el Registro
de la Propiedad que la vivienda está debidamente
registrada, que la persona que va a venderle
la vivienda figura como propietario o
titular registral en dicho registro y que sobre
la casa no pesa ninguna carga de la que
no estuviera informado previamente (por ejemplo,
una hipoteca, un usufructo,
un arrendamiento... etc.)
El promotor o vendedor deberá entregarle la
Licencia de Primera Ocupación y los certificados
que garantizan que las instalaciones de electricidad,
cableado, agua... etc. se adecuan a la normativa
vigente.
Fuente del Artículo: http://www.iabogado.com/